La proposition de loi Lagleize, déposée fin 2019, visait à dissocier la propriété du foncier et celle du bâti pour freiner la hausse des prix immobiliers en zones tendues. Le texte n’a jamais été adopté en tant que loi autonome. Ses principes ont malgré tout irrigué le droit de l’urbanisme et les politiques locales de l’habitat à travers deux outils : les organismes de foncier solidaire (OFS) et les baux réels solidaires (BRS).
Pour un investisseur qui se projette en 2026, comprendre la portée réelle de ces mécanismes permet de distinguer une opportunité patrimoniale concrète d’un simple effet d’annonce.
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OFS et bail réel solidaire : le mécanisme derrière la loi Lagleize
Le principe est simple sur le papier : un organisme de foncier solidaire conserve la propriété du terrain, et l’acquéreur n’achète que le droit de construire ou d’occuper le bâti, via un bail réel solidaire d’une durée comprise entre 18 et 99 ans. Le prix d’achat baisse mécaniquement puisque le coût du foncier sort de la transaction.
Cette dissociation foncier/bâti reprend directement la philosophie du rapport Lagleize remis au Premier ministre en novembre 2019. Depuis, les OFS se sont multipliés sur le territoire, portés par les collectivités en zones tendues et par l’Agence nationale de l’habitat.
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Pour un investisseur, la nuance est de taille : le BRS a été conçu pour l’accession sociale à la propriété, pas pour l’investissement locatif classique. Les ménages éligibles doivent respecter des plafonds de ressources, et la revente est encadrée par un prix de cession plafonné. L’objectif est de maintenir un parc abordable sur le long terme, pas de générer une plus-value à la revente.
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Si le BRS reste orienté vers l’accession aidée, la logique de dissociation ouvre d’autres pistes. Plusieurs collectivités, notamment des métropoles en zones tendues, ont intégré dans leurs programmes locaux de l’habitat des dispositifs de cession du seul droit de superficie. Le foncier reste dans le giron public ou parapublic, et un opérateur privé finance et exploite le bâti.
Ce schéma peut concerner le logement intermédiaire, les résidences gérées ou le locatif conventionné. Le montage type associe une foncière publique (ou un OFS) qui porte le terrain, et un investisseur privé qui finance la construction ou la réhabilitation.
- L’investisseur réduit son ticket d’entrée en n’acquérant pas le foncier, ce qui améliore le rendement locatif brut sur le bâti.
- Le bail de longue durée (souvent plusieurs dizaines d’années) sécurise l’exploitation, mais la valeur patrimoniale diminue à mesure que l’échéance approche.
- La revente du seul bâti reste un marché étroit, avec peu de références de transactions comparables à ce stade.
Les retours terrain divergent sur ce point : certains opérateurs signalent une demande locative forte dans les programmes OFS, d’autres constatent que les investisseurs institutionnels hésitent face au risque de liquidité à la sortie.
Limites réglementaires et zones d’ombre pour l’investisseur
Le cadre juridique du BRS a été pensé pour protéger les occupants, pas pour optimiser la fiscalité d’un bailleur. Concrètement, un logement acquis en BRS ne peut pas être mis en location libre au prix du marché. Les conditions d’occupation, de ressources et de prix de revente sont fixées par l’OFS, en accord avec la collectivité.
Pour un investisseur patrimonial, cela signifie que le BRS ne remplace pas un dispositif fiscal de type Pinel ou Denormandie. Il répond à une autre logique : celle d’un placement à rendement modéré, adossé à un actif dont la valeur foncière est neutralisée.
Les données disponibles ne permettent pas encore de conclure sur la rentabilité nette à long terme de ces montages. Les premiers BRS datent du début des années 2020, et les reventes restent marginales. L’absence de marché secondaire organisé constitue un frein réel pour les profils d’investisseurs habitués à la liquidité de la pierre classique ou des SCPI.
Un cadre encore en construction
Plusieurs questions restent ouvertes. La fiscalité applicable à la cession d’un droit de superficie détenu par un particulier n’a pas fait l’objet d’une doctrine stabilisée. Le traitement de la TVA sur les opérations en BRS varie selon que l’acquéreur est un primo-accédant ou un investisseur. Ces incertitudes freinent les montages innovants.
Les collectivités qui expérimentent le foncier public/bâti privé avancent à des rythmes très différents. Certaines métropoles ont déjà intégré ces outils dans leur plan local de l’habitat, d’autres n’en sont qu’au stade de l’étude de faisabilité.
Stratégie immobilière 2026 : où placer le curseur entre foncier solidaire et investissement classique
La tentation de présenter le BRS comme la « nouvelle niche » de l’investissement immobilier ne résiste pas à l’examen des contraintes. En revanche, la philosophie Lagleize modifie durablement la structure du marché dans les zones où les OFS sont actifs. Un investisseur qui achète un bien classique dans un quartier où un programme BRS fait baisser le prix médian d’accession doit intégrer cet effet dans ses projections de valorisation.
Pour un profil patrimonial, deux approches coexistent :
- Se positionner sur un montage dissocié (bâti seul) dans un programme conventionné, en acceptant un rendement encadré mais un ticket d’entrée réduit et une vacance locative quasi nulle en zone tendue.
- Investir en pleine propriété à proximité de programmes OFS/BRS, en anticipant que ces opérations contribuent à stabiliser les prix du quartier sur le moyen terme.
Dans les deux cas, l’analyse du programme local de l’habitat de la commune ciblée devient un prérequis. C’est là que se lisent les intentions de la collectivité en matière de foncier solidaire, de logement intermédiaire et de conventionnement.
La loi Lagleize n’existe pas en tant que texte voté, mais ses effets sont bien réels à travers les OFS et les BRS déployés sur le territoire. Pour un investisseur en 2026, l’enjeu n’est pas de miser sur un dispositif fiscal supplémentaire, mais de comprendre comment la dissociation foncier/bâti redistribue la valeur dans les marchés locaux où elle s’applique.
Le cadre reste en construction, les retours terrain sont encore parcellaires. La prudence commande de traiter ces montages comme un complément de stratégie, pas comme un pivot.
